Những vướng mắc cần tháo gỡ
Nhằm tiếp tục cụ thể hóa, tiếp nối những điểm mới, tiến bộ của Luật Đất đai 2013 về quy hoạch sử dụng đất và giá đất, nhiều văn bản hướng dẫn đã được ban hành. Song, theo nhận định của các chuyên gia, vẫn còn rất nhiều điểm vướng mắc cần tháo gỡ trong thời gian tới.
Câu chuyện quy hoạch và giá
Theo khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013, trong trườâng hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất chỉ bị hạn chế các nhóm quyền như: không được chuyển mục đích sử dụng đất trái với kế hoạch đã công bố; không được xây dựng mới nhà cửa, nâng cấp công trình trên thực tế; không được trồng cây lâu năm… Quyền của người sử dụng đất cũng đã được Bộ luật Dân sự 2005 quy định rất cụ thể như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương ứng với các nhóm chủ thể sử dụng đất.
Mặc dù vậy, theo nhiều chuyên gia và đại diện các cơ quan quản lý đất đai tại địa phương, vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa gắn với việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. Theo Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng bền vững Ngô Thị Lan Phương, theo quy định hiện hành, căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu. Với quy định này thì dường như, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá, còn các tổ chức tư vấn giá đất vẫn chưa có vị thế độc lập khi họ bị phụ thuộc cả về hành chính và kinh tế.
Câu chuyện giá đất luôn là điểm dễ phát sinh những tranh chấp, từ việc xác định giá khi bồi thường đến việc định giá khi người dân nhận nền tái định cư. Tuy nhiên, giá đất được tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Bình luận về quy định trên, Luật sư Lê Đức Tiết cho rằng, việc giao thẩm quyền này cho UBND là cần thiết, song các văn bản hướng dẫn phải xác định được các nguyên tắc, quy trình để tính nền tái định cư và việc xác định này phải được công khai, minh bạch. Thực tế cho thấy, có những dự án, giá của nền tái định cư quá cao so với giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gây khó khăn cho người dân có đất thu hồi thuộc diện định cư.
Liên quan đến vấn đề giá khi thu hồi, còn có một khía cạnh khác cũng là tâm điểm thắc mắc của người dân đó là giá đền bù khác nhau giữa Nhà nước và doanh nghiệp hay sự chêch lệch về giá giữa đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi.
Tham vấn doanh nghiệp về thu hồi đất, giá cho thuê đất ở TP Tam Kỳ, Quảng Nam
Còn nhiều quy định bất khả thi
Không chỉ vướng mắc về quy hoạch và giá đất, thủ tục về đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng rất phức tạp, chồng chéo. Theo nhận định chung của nhiều chuyên gia, đây là thủ tục phức tạp với nhiều quy định chồng chéo nhất tại các văn bản hướng dẫn thi hành. Chẳng hạn, cùng một nội dung cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 1.7.2014 nhưng Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, yêu cầu cá nhân phải nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi đó, Thông tư 24/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, lại yêu cầu nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản.
Mặc dù Nghị định 43/2013 đã bổ sung đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cá nhân người nước ngoài, song nhiều quy định trong văn bản này không trùng khớp với Luật Đất đai, đã khiến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương lúng túng trong quá trình áp dụng luật. Đây cũng là khoảng trống pháp lý cần phải được khắc phục trong thời gian tới.
Với những khoảng trống pháp lý đó, nhiều chuyên gia kỳ vọng, Dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự kiến sẽ trình Chính phủ vào tháng 11 tới sẽ phần nào tháo gỡ được những vướng mắc hiện hành, để những nội dung mới, tiến bộ trong Luật Đất đai 2013 thực sự có ý nghĩa.
